Twee krachten ondersteunen als Atlas de wereldeconomie: de Amerikaanse gezinsbestedingen en de Chinese productie. Als een van beide of beide uitdoven, dan zal het wereldkapitalisme in recessie afzakken.
De groei in Amerikaanse gezinsbestedingen is waarschijnlijk de belangrijkste van beide factoren. Wat drijft deze jaarlijkse groei van 4,5 procent in consumptie-uitgaven? Zeker niet de loonsstijgingen. Voor het gemiddelde Amerikaanse gezin daalt immers het inkomen uit arbeid. Ten dele zorgen de belastingverminderingen van Bush dat Amerikanen blijven spenderen. Zijn regering besnoeit in sociale uitgaven om cadeaus te kunnen uitdelen, hoofdzakelijk aan de rijken via grote verminderingen van de bedrijfsbelastingen, maar ook aan mensen uit de middenklasse door verlagingen van de persoonsbelastingen.
De hoofdreden is evenwel de zeer lage rente, dankzij het beleid van de Amerikaanse centrale bank, de Fed, onder leiding van Alan Greenspan. Dit resulteerde in historisch lage hypotheekrentes over heel Amerika, wat dan weer leidde tot een buitenproportionele vastgoedexplosie, vooral in ‘hot spots’ zoals California, Las Vegas, Florida en New England. Nationaal stijgen de woningprijzen jaarlijks met 15 procent, wat nog nooit gebeurd is in een Amerikaanse vastgoedhausse. Deze ongekende stijging in vastgoedrijkdom maakt het mogelijk voor Amerikanen om hun schulden te herfinancieren aan lage rentes en vervolgens het geleende geld te spenderen. Ze zijn ervan overtuigd dat wanneer ze hun eigendom verkopen, deze zo sterk in waarde zal gestegen zijn dat ze met gemak hun schulden kunnen afbetalen. Dit is echter een kaartenhuis. De groei van de wereldeconomie hangt nu af van Amerikaanse gezinsuitgaven en de Amerikaanse uitgaven hangen af van een eeuwige vastgoedstijging. Dat is een piramide die uiteindelijk moet ineenstuiken.
Zoals het ultraliberale blad The Economist stelt: “Nog nooit zijn de vastgoedprijzen zo snel zo lang gestegen in zoveel landen.” De totale waarde van vastgoedeigendom in de OESO [de rijke landen, n.v.d.r.] is gedurende de laatste vijf jaar meer dan verdubbeld van 30 miljard dollar tot 70 miljard dollar en is nu het equivalent van meer dan 100 procent van deze landen hun jaarlijkse output. Deze waarde is niet weerspiegeld in enige nieuwe productie en het is een mondiaal fenomeen. Woningprijzen (afgemeten aan de huur die van eigendom verkregen kan worden) zijn nog nooit zo hoog geweest in de VS, Groot-Brittannië, Australië, Nieuw-Zeeland, Frankrijk, Spanje, Nederland en Ierland. Dit is een speculatieve bel die groter is dan de bel op de beurzen die in 2000 ontplofte. Ze is groter dan de hausse van de jaren ’20 die eindigde in de Grote Depressie van 1929-33. Volgens The Economist is het de grootste bel in de geschiedenis!
Dat het een bel is, valt duidelijk af te lezen uit de onthullingen van de Amerikaanse vereniging van vastgoedmakelaars. Volgens hen was één op vier eigendommen in 2004 gekocht als investering en niet als woning. Daar bovenop zijn nog eens 15 procent gekocht als tweede woonst. In Florida verkoopt zelfs de helft van de verkopers hun aanwinst onmiddellijk voort! En ze financieren deze braspartij via hypotheken van 100 procent of zelfs meer, met verminderde rentebetalingen (in 2004 waren dit 60 procent van de hypotheken in California).
De Amerikaanse vastgoedbel staat echter op springen. Volgens een expert zijn de huisprijzen in de VS gemiddeld 25 procent overgewaardeerd maar in ‘hot spots’ loopt dit zelfs op tot 50 procent. In Los Angeles berekende de vastgoedvereniging dat enkel de 17 procent hoogste lonen zich nu de prijs van een gemiddeld huis kunnen veroorloven! Het maakt niet uit dat de hypotheken nog steeds laag staan, het prijsniveau is in veel gebieden zo hoog dat bijna niemand nog kan kopen.
Voortekenen in Australië en het Verenigd Koninkrijk
De symptomen van een toekomstige ontploffing van de bel zijn duidelijk in Australië en het Verenigd Koninkrijk, waar het al zo ver is. De prijsniveaus in beide landen braken samen met de stijgende rentevoeten uiteindelijk de rug van de vastgoedmarkt. Tijdens de afgelopen twaalf maanden zag Australië de prijzen vallen en het VK is op zijn best stagnerend.
Ook de Amerikaanse FED doet de rentevoeten stijgen. Uiteindelijk zal dit uitmonden in hogere hypotheekrentes. Volgens mijn berekeningen zouden woningen pas opnieuw betaalbaar zijn in de VS als de prijzen minstens 15 à 20 procent dalen. Faillissementen zijn dus onvermijdelijk! Indien dit wordt bewaarheid, dan zal de Amerikaanse economie als een steen naar beneden vallen. Veel Amerikanen zullen bankroet gaan omdat ze hun hypotheken niet langer kunnen betalen, terwijl anderen drastisch zullen moeten minderen in uitgaven om de touwtjes nog aan elkaar te kunnen knopen.
Het staat buiten kijf dat de Amerikaanse economie als geen ander afhankelijk is van de vastgoedexplosie. De grote Amerikaanse banken hebben de laatste jaren hoge winsten gemaakt door leningen te verschaffen voor vastgoed. Momenteel komt 45 procent van al de winsten van de 500 grootste Amerikaanse bedrijven voort uit de financiële sector. Als de huizenmarkt ineenstuikt, dan zullen de winsten een zware klap verduren. Maar nog ernstiger is dat Amerikaanse hypotheken door de banken verkocht worden aan semi-overheidagentschappen, genaamd Fannie Mae en Freddie Mac. Aangezien de overheid ze ondersteunt, wordt aangenomen dat ze niet bankroet kunnen gaan. Deze agentschappen zijn betrokken in veel financiële contracten, via hypotheken die ze als onderpand houden. Als Amerikanen hun hypotheken niet langer kunnen betalen, dan komen die agentschappen natuurlijk in de problemen en zouden de belastingbetalers hen uit de nood moeten helpen. Daardoor zou de economie nog meer vertragen. Bovendien zouden deze problemen zich over heel de financiële sector kunnen verspreiden als een ziekte, waardoor banken kunnen instorten.
In Groot-Brittannië zijn er al tekenen van wat er van de Amerikaanse huizenmarkt zou komen. Tijdens het eerste kwartaal van 2005 bereikte het aantal mensen dat zich failliet verklaarde een record, meer dan 28 procent stijging ten opzichte van vorig jaar. Het aantal terugnames van hypotheken staat al op een recordhoogte. Persoonlijk bankroet staat één vijfde hoger dan tijdens de piek in de vroege jaren ’90, toen de Britse economie in recessie was en bijna 1 miljoen gezinnen zich in een negatieve balans bevonden (hun hypotheken waren groter dan de verkoop van hun eigendom kon dekken). Volgens John Butler, econoom bij de grootste Britse bank, HSBC, is “de kwetsbaarheid van de gezinnen gelijk aan een tijdbom, die uiteindelijk een schaduw zal werpen over de Britse economie”.
Geen zorg voor de superrijken
Natuurlijk is de Amerikaanse overheid niet achterlijk. Ze zijn zich bewust van het gevaar. Maar momenteel lijken ze zonder zorgen over wat kan mislopen. De voorzitter van de Fed en financiële goeroe Alan Greenspan zei onlangs dat er ‘een belletje’ zit in de vastgoedmarkt en wat riskante vormen van financiering, maar hij was ervan overtuigd dat de Amerikaanse vastgoedmarkt geen bel is die gaat barsten.
Misschien is hij zo sereen omdat voor de rijkste mensen ter wereld een spattende vastgoedbel weinig impact hoeft te hebben op hun rijkdom? Het is immers de middenklasse en tot op zekere hoogte ook de arbeidersklasse in de VS en Europa die hun spaargeld of krediet investeren in hun huis. Voor de zeer rijken is eigendom slechts een kleiner deel van hun rijkdom. Financiële rijkdom (bedrijfsaandelen, overheidsobligaties en gewoon cash in de bank) is even groot. De wereldwijde rijkdom is inderdaad meer geconcentreerd dan ooit. De kloof tussen de gewone mensen en de rijken is nog nooit zo groot geweest. Een nieuwe studie van Merrill Lynch toont dat 8,3 miljoen mensen over de hele wereld een miljoen dollar of meer bezitten aan ‘investeerbare activa’, zonder daarbij hun woonst te tellen. Herinner daarbij dat voor de meeste mensen hun woonst het hoofdbezit is. Met 30,8 biljard dollar onder hun hoede controleren de ‘echte rijken’ een kwart van de wereldwijde financiële rijkdom. Dat betekent dus dat de superrijken, zijnde 0,13 procent van de wereldbevolking, 25 procent van de rijkdom bezitten! Slechts weinige superrijken verdienden hun geld door te investeren in aandelen (Warren Buffett is bijvoorbeeld een grote uitzondering). De meeste verkregen het via erfenis of door een bedrijf op te bouwen of door investment banking. Ze werden met andere woorden rijk op de kap van andermans investeringen. De superrijken zullen dus minder bezorgd zijn over een vastgoedcrisis. Maar voor de rest is het wel een belangrijke kwestie.
De Amerikaanse economie is vandaag aan het voorstuwen tegen 3,5 procent groei. Vorig jaar bereikte het Verenigd Koninkrijk dit bijna op basis van omhoogschietende huizenprijzen en grote uitgaven van de Britse gezinnen die de cash gebruikten die geleend was via hun woonst. Australië groeide meer dan 5 procent. Dit jaar zakte de huizenmarkt in Groot-Brittannië en Australië echter ineen. Bijgevolg is de economische groei vertraagd tot minder dan 2 procent. Winkeluitgaven groeien zelfs helemaal niet meer.
De Britse en Australische economie zijn niet cruciaal voor het voortdrijven van het mondiaal kapitalisme. Maar de Amerikaanse economie is dat wel. Als ze in het komende jaar hetzelfde lot ondergaat als Groot-Brittannië en Australië, dan zal de wereld volgen. Het herstel van Japan stottert nog steeds, terwijl Europa pijnlijk traag groeit. Indien de VS stopt met spenderen, dan zullen China en de rest van Azië de koude droogte voelen van vertragende exportverkoop. De wereld zal in recessie tuimelen. Hangt het allemaal af van de voortgang van de vastgoedgekte in San Diego, San Francisco en CSI Las Vegas?
